Qu’est-ce que les droits acquis?

En cas de conflit entre des lois successives, la notion de droits acquis réfère à un droit qu’une personne a acquis sous l’empire de l’ancienne loi et qui continue d’exister même si la nouvelle loi l’interdirait normalement.

Il s’agit d’un concept qui revient fréquemment en droit immobilier, puisque les municipalités ont le pouvoir de modifier et d’adapter leurs règlements de zonage afin de répondre aux besoins de la municipalité et de ses citoyens.

Concrètement, cela signifie qu’avec le temps, une maison peut devenir dérogatoire à la suite d’une modification réglementaire. De façon générale, et à condition que les permis requis aient été obtenus, une maison construite conformément au règlement de zonage en vigueur au moment de sa construction sera vraisemblablement protégée par des droits acquis.

Cependant, certaines conditions doivent être respectées.

Conditions d’existence des droits acquis

Notamment :

-          Les droits acquis ne s’appliquent que si l’usage dérogatoire était légal avant l’entrée en vigueur du règlement ou de la disposition qui l’interdit maintenant;

-          L’usage doit être réel et continu. Le simple fait d’avoir l’intention d’utiliser l’immeuble d’une certaine façon n’est pas suffisant;

-          Le même usage doit avoir existé de façon continue, sans interruption significative;

-          Les droits acquis sont attachés à l’immeuble et non à la personne du propriétaire, ce qui signifie qu’ils se transmettent automatiquement avec l’immeuble lors de sa vente;

-          Les droits acquis ne peuvent toutefois pas avoir pour effet de contourner les règlements relatifs à la sécurité des bâtiments, à l’environnement, à l’hygiène ou à toute autre question d’intérêt public.

Il appartient à la personne qui invoque l’existence de droits acquis d’en faire la preuve. À l’inverse, le cas échéant, il revient à la municipalité de démontrer que ces droits n’existent pas, qu’ils ont été perdus ou que l’usage n’a jamais été légal.

Exemple d’une situation pouvant donner ouverture à des droits acquis

Au moment de la construction d’une maison, le règlement de zonage municipal exigeait une marge de recul minimale de 3 mètres par rapport à la ligne de propriété. La maison a été construite en pleine conformité avec cette exigence, à la suite de l’émission d’un permis.

Quelques années plus tard, la municipalité a modifié son règlement de zonage et augmenté la marge de recul minimale à 4 mètres. En raison de cette modification, la maison ne respecterait plus le règlement actuellement en vigueur.

Dans une telle situation, la maison pourrait bénéficier de droits acquis, puisqu’elle a été construite légalement en conformité avec le règlement en vigueur au moment de sa construction. Même si elle est maintenant dérogatoire selon les nouvelles exigences, elle pourrait être autorisée à demeurer telle quelle.

Confirmation des droits acquis et non-conformités révélées au certificat de localisation

L’arpenteur-géomètre est tenu d’indiquer, dans le certificat de localisation, la conformité ou la non-conformité de la position des bâtiments et constructions accessoires par rapport aux limites du bien-fonds, en fonction du règlement de zonage municipal en vigueur au moment de la préparation du certificat de localisation.

Toutefois, depuis quelques années, les arpenteurs-géomètres ne déterminent plus l’existence des droits acquis dans le cadre d’un mandat de certificat de localisation. Certains textes juridiques expliquent que l’arpenteur-géomètre n’est pas un professionnel autorisé à statuer sur l’existence de droits acquis et qu’il ne possède qu’une connaissance générale et pratique des lois qui régissent sa profession. C’est pourquoi leurs rapports utilisent souvent des formulations indiquant, par exemple, qu’un immeuble pourrait possiblement bénéficier de droits acquis. D’autres arpenteurs-géomètres choisissent plutôt de reproduire le texte du règlement, indiquant ainsi la possibilité ou la probabilité de l’existence de droits acquis. Malheureusement, aucune de ces approches ne permet de confirmer concrètement l’existence de droits acquis, même lorsque tous les indices pointent vers une forte probabilité.

De la même façon, le notaire n’est pas autorisé à confirmer l’existence de droits acquis, notamment puisqu’il lui est impossible de vérifier si le même usage a toujours existé de façon continue, sans interruption significative.

Afin de confirmer l’existence de droits acquis, une demande formelle doit être adressée à la municipalité. Celle-ci exigera la production de documents, tels que des permis et des plans. À la suite de ses vérifications, la municipalité transmettra au propriétaire une lettre contenant sa décision et ses explications. Si l’immeuble ne bénéficie pas de droits acquis, elle pourra également vérifier s’il est admissible à l’octroi d’une dérogation mineure.

Dérogation mineure

Un propriétaire peut, dans certains cas, demander à la municipalité l’octroi d’une dérogation mineure, laquelle constitue une exception limitée aux règles de zonage ou de construction. Ce mécanisme vise à régler des situations particulières ou à régulariser des erreurs commises lors de la construction. Toutefois, un permis doit avoir été délivré avant les travaux et les erreurs doivent avoir été commises de bonne foi. La dérogation mineure ne peut servir à contourner ou modifier les règles et ne doit pas porter atteinte aux droits des propriétés voisines.

Perte des droits acquis

Les droits acquis peuvent être perdus lorsque l’usage dérogatoire est abandonné, interrompu ou cessé pendant une période de six mois ou plus. Pendant ce délai de grâce de six mois, l’usage peut être interrompu temporairement sans entraîner la perte des droits acquis, à condition qu’il reprenne à l’intérieur de ce délai.

Il est également important de noter que, bien que des réparations et rénovations puissent être effectuées tout en maintenant les droits acquis, la destruction complète du bâtiment entraîne la perte de ces droits. Toute reconstruction devra alors être effectuée en conformité avec les règlements en vigueur au moment de la reconstruction.

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Sources :

Beaulieu, Berthier, Le certificat de localisation, 3e éd., Montréal, Chambre des notaires du Québec / Wilson et Lafleur, 2018.

Ville de Montréal, « Demander une dérogation mineure » : https://montreal.ca/demarches/demander-une-derogation-mineure

Le Chasseur, Marc-André, Zonage et urbanisme en droit canadien, 3e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2016.

Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation, chapitre A-23, a. 49