Avis d’adresse : ce que c’est et pourquoi c’est important

Pourquoi l’avis d’adresse peut vous protéger

Le droit québécois prévoit une protection importante pour les propriétaires en copropriété indivise.

Si l’un des copropriétaires ne paie pas une dette, un créancier peut chercher à saisir ou à prendre possession de la part de ce copropriétaire dans l’immeuble. En publiant un avis d’adresse au registre foncier, vous vous assurez d’être notifié si un créancier a l’intention d’exercer un recours contre la part de votre copropriétaire.

Cette notification vous donne l’occasion de protéger votre intérêt dans l’immeuble.

Qu’est-ce que la copropriété indivise?

Lorsque deux personnes ou plus achètent ou possèdent un immeuble ensemble, elles sont copropriétaires indivis. Cela signifie que chaque personne détient un pourcentage de l’ensemble de l’immeuble, et non une partie physique déterminée.

En copropriété indivise, l’immeuble n’est pas divisé en parties distinctes entre les propriétaires. La part de chaque copropriétaire s’applique à l’ensemble du bien.

Exemples courants de copropriété indivise

• Des conjoints ou partenaires qui achètent une maison ensemble, chacun détenant 50 %.

• Un père et son fils qui achètent un duplex ensemble, chacun détenant une part de l’immeuble entier.

• Deux sœurs qui héritent ou achètent une propriété familiale ensemble.

• Des associés ou amis qui acquièrent conjointement un immeuble locatif.

• Des copropriétaires d’un condo ou d’un multiplex dont la propriété est indivise plutôt que divisée en unités distinctes.

Dans toutes ces situations, chaque copropriétaire détient un pourcentage de l’ensemble de l’immeuble, et non des pièces, unités ou sections spécifiques.

Comment cela fonctionne en pratique

Plusieurs personnes croient que les dettes de carte de crédit ou les dettes personnelles ne peuvent pas affecter un immeuble, mais dans certaines situations, elles le peuvent.

Une personne peut contracter une dette personnelle, comme un solde de carte de crédit, un prêt personnel ou une marge de crédit. Si la dette demeure impayée, le créancier peut entreprendre des procédures judiciaires et obtenir un jugement confirmant le montant dû. Une fois ce jugement obtenu, le créancier peut le publier au registre foncier contre tout immeuble appartenant au débiteur. Même si la dette était initialement personnelle, cette publication crée une charge sur l’immeuble du débiteur, ce qui signifie que la propriété est affectée par la dette et que le jugement apparaîtra lors des recherches de titres.

Après la publication, le créancier peut exiger le paiement lors de la vente ou du refinancement de l’immeuble ou, dans certains cas, chercher à saisir et vendre la part du débiteur pour recouvrer la dette.

Si l’immeuble est détenu avec une autre personne en copropriété indivise, les droits du créancier s’appliquent généralement uniquement à la part du débiteur, mais cela peut tout de même avoir des conséquences importantes pour les autres copropriétaires.

Exemple 1 : deux sœurs

Deux sœurs sont propriétaires d’un immeuble ensemble. L’un d’elles éprouve des difficultés financières et cesse de payer un créancier. Comme un avis d’adresse a été publié, le créancier doit aviser l’autre sœur avant de prendre la part du copropriétaire défaillant en paiement. Le copropriétaire non fautif peut alors payer la dette pour éviter que le créancier ne devienne copropriétaire.

Exemple 2 : parent et enfant

Un père et son fils adulte sont copropriétaires d’un immeuble locatif. Le fils fait défaut sur un prêt personnel. Le créancier avise le père de son intention de saisir la part du fils. Le père peut payer le créancier et, ce faisant, se substituer à lui dans ses droits contre son fils jusqu’au remboursement du montant.

Exemple 3 : conjoints ou partenaires

Un couple possède une maison ensemble. L’un des partenaires ne respecte pas ses obligations financières. L’avis d’adresse permet à l’autre partenaire d’intervenir avant qu’un tiers ne devienne copropriétaire de l’immeuble.

Dans tous les cas, si vous payez le créancier, vous le remplacez légalement et votre copropriétaire vous devra alors la somme payée.

Que se passe-t-il si aucun avis d’adresse n’est publié?

Si aucun avis d’adresse n’a été publié :

• Le créancier n’est pas tenu de vous informer.

• Un créancier ou un tiers peut devenir votre nouveau copropriétaire.

• Votre seule option pourrait être de racheter la part de ce tiers, sans bénéficier des droits et protections du créancier.

Comment vous protéger

La publication d’un avis d’adresse n’est pas obligatoire et entraîne des frais supplémentaires, mais il s’agit d’une mesure préventive utile.

Demandez à votre notaire de publier un avis d’adresse au registre foncier lorsque vous complétez votre transaction immobilière.

Cette simple démarche permet de vous assurer que vous serez informé de toute action juridique touchant la part de votre copropriétaire et vous donne la possibilité d’agir avant que votre droit de propriété ne soit affecté.